Por Luciana Leão
A reforma tributária muda as regras do aluguel de imóveis a partir de 2026 e tende a impactar diretamente o mercado nas capitais do Nordeste.
Com imóveis mais valorizados e aluguéis em alta, parte dos proprietários passa a enfrentar uma carga tributária maior, o que pressiona margens e exige planejamento mais cuidadoso.
A partir da regulamentação da Lei Complementar nº 214/2025, a receita de locação pode deixar de ser tributada exclusivamente pelo Imposto de Renda e passar a integrar, em determinadas situações, a base do IVA dual, formado pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A mudança altera a lógica histórica da tributação do aluguel, antes concentrada principalmente em empresas e grandes estruturas imobiliárias.
Segundo explica o advogado especialista em negócios imobiliários Amadeu Mendonça, sócio-fundador do escritório Tizei Mendonça Advogados Associados, o novo modelo reflete uma transformação do próprio mercado.
“O legislador passou a tratar a locação, em alguns casos, como atividade econômica recorrente, especialmente em regiões onde a concentração de imóveis para renda se tornou relevante”, afirma.
Valorização imobiliária acelera os efeitos da mudança
O impacto da reforma ocorre em um momento de forte valorização imobiliária no Nordeste. Em 2025, capitais da região figuraram entre as maiores altas do país no preço dos imóveis. Salvador liderou o ranking regional, com valorização de 16,25%, seguida por João Pessoa (15,15%), São Luís (13,91%) e Fortaleza (12,61%).
Esse movimento eleva o valor dos aluguéis e aproxima muitos proprietários dos limites de receita definidos pela nova legislação, tornando a tributação um fator cada vez mais relevante no planejamento patrimonial.
Quem entra no novo regime
A ampliação da tributação não atinge todos os proprietários. A lei definiu critérios objetivos para diferenciar o pequeno investidor daquele que atua de forma mais estruturada no mercado de locação.
A pessoa física só passa a ser contribuinte do IBS e da CBS se, simultaneamente, possuir mais de três imóveis alugados e obter receita anual superior a R$ 240 mil. Quem não ultrapassa esses dois limites continua sujeito apenas ao Imposto de Renda.
“Em áreas valorizadas, esse enquadramento pode ser alcançado mais rapidamente, mesmo com poucos imóveis”, observa Mendonça.
Pajuçara antecipa tendências do mercado
Em Maceió, o bairro de Pajuçara funciona como um retrato antecipado desse novo cenário, cita Amadeu Mendonça. Embora a capital alagoana tenha registrado valorização média inferior à de outras capitais nordestinas em 2025, a região concentra hoje o metro quadrado mais caro do Nordeste, com valores que chegam a superar áreas nobres da Zona Sul do Rio de Janeiro.
Esse patamar faz com que proprietários alcancem receitas elevadas com um número reduzido de imóveis, tornando-se potenciais contribuintes do novo IVA. O caso de Pajuçara sinaliza uma tendência que tende a se repetir em outras áreas nobres da região à medida que a valorização avança.
Carga maior, mas com mecanismos de contenção
A substituição de cinco tributos por dois impostos sobre o consumo, com alíquota estimada em torno de 28%, acendeu alertas no setor imobiliário. No entanto, a própria legislação prevê redutores para a locação tradicional de imóveis próprios.
Com a redução de até 70% na base de cálculo, a carga efetiva pode cair para cerca de 8,4%. Ainda assim, o efeito acumulado não é desprezível.
“O reajuste do aluguel tende a absorver parte desse custo. Para quem possui vários imóveis, o impacto combinado pode pressionar margens e alterar a lógica do investimento”, afirma o advogado.
Estrutura patrimonial em revisão
As mudanças aprofundam o debate sobre a melhor forma de estruturar a locação. Para empresas e holdings imobiliárias, o novo sistema tende a elevar a carga, mas preserva vantagens como a não cumulatividade e o aproveitamento de créditos tributários, sobretudo quando os imóveis são adquiridos já sob o novo regime.
No aluguel por temporada, bem comum em capitais do Nordeste, a mudança é mais sensível. A atividade passa a ser tratada como serviço de hospedagem, com redutor menor na base de cálculo, o que pode levar a uma alíquota efetiva próxima de 16,8%. Nesse modelo, o uso de créditos ligados a custos operacionais ganha peso na manutenção da rentabilidade.
Um novo ciclo até 2033
A transição para o novo sistema será gradual e se estenderá até 2033. Até lá, o mercado imobiliário nordestino deverá conviver com regras mais complexas de tributação, nas quais planejamento, informação e assessoria especializada passam a ser decisivos, avalia o especialista para o site da revista NORDESTE.
Mais do que um ajuste fiscal, a reforma inaugura um novo ciclo para o aluguel nas capitais da região, com impactos diretos sobre preços, estratégias e decisões de investimento.
